重慶市商品房預售資金首付款使用監管實施細則

 渝建〔2018〕343號  2018年7月12日

第一章 總 則

第一條  為加強本市新建商品房預售資金首付款的監督管理，規範商品房預售資金首付款使用，維護購房人的合法權益，根據國務院辦公廳《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發﹝2013﹞17號）、住建部《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）和《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售製度有關問題的通知》（建房﹝2010﹞53號）以及《重慶市人民政府辦公廳關於進一步加強和規範商品房預售資金管理的通知》（渝府辦發﹝2013﹞169號）等有關規定，結合本市實際製定本實施細則。

第二條 本市行政區域內申請商品房預售許可的項目，其預售資金首付款（以下簡稱首付款）的使用監管適用本細則。

本細則所稱首付款，是指按揭購房首付款或一次性付款等由購房人直接支付的購房款。

第三條 本市首付款的使用監管實行政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用。

第四條 市城鄉建設主管部門負責全市首付款使用監管工作，日常工作由重慶市城市建設綜合開發管理辦公室（以下簡稱市城建開發辦）負責。

第二章 一般規定

第五條  預售項目首付款使用監管實行建檔登記製度。主城區（包括兩江新區、高新區和經開區）的預售項目均在市城建開發辦辦理建檔和銷檔手續。主城區之外的預售項目在項目所在地城鄉建設主管部門辦理建檔和銷檔手續。

第六條  主城區（兩江新區除外）建設規模在25萬平方米以上預售項目的首付款使用監管工作由市城建開發辦負責；建設規模在25萬平方米以下的預售項目和非主城區所有預售項目的首付款使用監管工作由項目所在地城鄉建設主管部門負責。

兩江新區管理的所有預售項目的首付款使用監管工作（項目建檔和銷檔工作除外）由兩江新區城鄉建設主管部門負責。

項目建設規模以建設用地規劃許可證載明的建設規模為準。

第七條  從事首付款監管業務的銀行應當是支行級以上的銀行，能夠將監管的資金信息用專線與市城建開發辦的管理係統聯網，將資金出入賬信息實時導入市城建開發辦的管理係統，同一商業銀行在重慶市主城區設立支行已經達到全覆蓋，能嚴格遵守國家和我市關於首付款監管的規定，並向市城建開發辦出具書麵承諾函。處於監管過程中的監管賬戶不能進行更換。

第八條 房地產開發企業（以下簡稱開發企業）在申請商品房預售許可之前，應當選擇符合條件的銀行作為首付款監管銀行（以下簡稱監管銀行），並申請設立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）。預售項目的首付款應當全額存入監管賬戶，由市城建開發辦或區縣（自治縣）城鄉建設行政主管部門（以下簡稱監管部門）對首付款的使用進行監管，保證監管賬戶內的首付款優先用於預售項目的工程建設。

第九條 凡在主城區從事房地產開發的企業在與監管銀行簽訂預售資金監管協議之前，應當在首付款監管平台報送建檔申請，並打印申請表簽字蓋章後，持申請表、項目用地規劃許可證、項目建設工程規劃許可證等資料到市城建開發辦辦理預售項目建檔手續。市城建開發辦應當根據本細則第六條的規定按照預售項目的建設規模確定其首付款使用的具體監管部門，並在3個工作日內出具《預售項目建檔通知書》一式5份，由建檔部門、開發企業、監管銀行、監管部門、項目所在地房屋交易主管部門各保留1份，為監管銀行和監管部門劃分市、區管理項目並具體實施首付款使用監管提供依據。

商業銀行與開發企業簽訂預售資金監管協議時，應當核驗預售項目建檔通知書，確定該預售項目的具體監管部門。

非主城區項目按照本條第一款規定的程序和要件在項目所在地監管部門辦理預售項目建檔手續。

第三章 預售資金監管額核定及調整

第十條  開發企業取得預售許可證後20日內，應當以一個預售許可證為單位，在預售許可證載明的預售資金監管賬戶下設立子賬戶，並到監管部門及時辦理首付款監管額核定手續。辦理首付款監管額核定手續應當在首付款監管平台報送申請，並打印申請表簽字蓋章後，持申請表、施工許可證、預售許可證、商品房預售方案、預售資金監管協議、監管銀行出具的賬戶確認書等資料，到建檔通知書上確定的監管部門核定首付款監管比例及金額，作為開發企業使用首付款和監管銀行實施資金凍結監管的依據。

對符合辦理條件的，監管部門在收到完備的資料後5個工作日內出具《預售資金監管額核定通知書》一式3份，由監管部門、開發企業、監管銀行各保留1份。

監管銀行在收到《預售資金監管額核定通知書》前，對監管子賬戶內的資金進行全額凍結；收到《預售資金監管額核定通知書》後，根據通知書明確的監管額進行凍結。監管子賬戶內超出監管額的資金，由開發企業根據與監管銀行和項目監理單位簽訂的三方監管協議進行使用。

開發企業在與購房人簽訂購房合同、收取購房款的當日，應當將首付款全額存入監管賬戶，並向監管銀行提供對應的子賬號信息和購房人明細，監管銀行應即時將該筆款項調整到對應的子賬戶中。

第十一條 納入監管的首付款按照預售總額的35%確定。監管部門根據預售項目在預售前已完成工程量支付工程款情況核定首付款監管的具體比例。九層以下的多層建築在核定預售資金監管比例時，開發企業支付前期工程進度款達到75%的，按照預售總額的20%確定監管額，未支付前期工程款或支付比例未達到75%的，按照25%確定監管額；九層以上的高層建築在核定預售資金監管比例時，開發企業支付前期工程進度款達到75%的，按照預售總額的30%確定監管額，未支付前期工程款或支付比例未達到75%的，按照35%確定監管額。

對開發建設過程中未發生不良行為的項目降低5個百分點的首付款監管比例。

第十二條  對無不良記錄的一級開發企業和信用優良的開發企業實行優惠政策。凡具有一級資質且在本市從事房地產開發的開發企業，其信用狀況和企業風險狀況通過市城建開發辦核驗的，享受首付款使用免監管政策。

在市城建開發辦最新公布的我市開發企業信用綜合排名中，排名在前30名的開發企業，享受首付款使用免監管政策；信用排名在第31--130名的開發企業，在第十一條核定比例的基數上（下同）降低10個百分點的首付款監管比例；排名在第131--300名的開發企業，降低7個百分點的首付款監管比例。

由中國房地產業協會最新評選公布的中國房地產500強前100名企業，享受我市房地產信用綜合排名前30名企業的優惠政策。

享受優惠政策的開發企業（以下簡稱母公司）直接或間接持股50%以上的公司，持母公司出具的建設資金保證承諾函及由工商部門蓋章確認的證明材料或公證書明確的股權關係，享受其母公司獲得的優惠政策。

享受首付款使用免監管政策的開發企業，其監管賬戶內的資金按照由開發企業、監管銀行、監理機構三方簽訂監管協議的方式對其預售資金進行監管。

主城區之外的監管部門可按照在本轄區內注冊企業總數10%的比例，對在全市排名300名之後但在本轄區信用等級排名靠前且上一年度未發生拖欠工程款、延期交房和其他嚴重違法違規行為的企業，按照降低7個百分點的比例確定首付款監管比例。

第十三條 對發生嚴重不良行為的開發企業進行嚴格監管。上一年度有嚴重違法違規行為、不按時履約或引發社會矛盾等不良行為記錄的開發企業，對其首付款按照預售總額35%的比例進行監管；在本年度開發建設過程中出現嚴重違法違規行為、不按時履約、開發建設的項目引發社會矛盾或不配合管理部門積極主動處置社會矛盾等不良行為的開發企業，其後續申請預售許可證的樓棟不再享受前期已享受的優惠政策，對其首付款按照預售總額35%的比例進行監管。

免監管企業在開發建設過程中發生輕微違法違規行為的，按照預售總額的3%核定監管額，取得不動產權登記證後解除監管。

第十四條  預售項目開盤後，九層以上的高層建築按照以下節點和比例申請調整首付款監管比例及金額：

（一）預售項目通過主體結構驗收後，可申請調整首付款監管比例及金額，調整後的監管餘額為已核定監管金額的40%；屬於全裝修房屋的，調整後的監管餘額為已核定監管金額的30%。

（二）預售項目取得《竣工驗收備案證》後，可第二次申請調整首付款監管比例及金額，調整後的監管餘額為預售總額的3%。

（三）預售項目取得《不動產權登記證》後，可申請使用監管子賬戶內剩餘的所有監管資金，同時辦理解除首付款監管手續，注銷對應的子賬戶。

九層以下的多層項目按照上述取得竣工驗收備案證和不動產權登記證節點的比例和要求，辦理調整首付款監管比例和金額及解除首付款監管手續。

超過100米的超高層建築在通過主體結構驗收前，達到總樓層數的三分之二時，可增加一次調整節點，調整後的監管餘額為已核定監管金額的70%；屬於精裝修房項目的，調整後的監管餘額為已核定監管金額的65%，其餘節點按照九層以上的三個節點辦理。

監管子賬戶內的資金餘額達到監管部門核定的監管額度後，開發企業可直接向監管銀行申請使用超額部分資金。監管子賬戶內的資金餘額不足時，開發企業應自籌建設資金，確保預售項目按時建成交付使用。

享受免監管政策的開發企業，在主城區有開發項目的，應當按照本細則的規定到市城建開發辦辦理預售項目建檔和銷檔手續，並到建檔通知書上確定的監管部門辦理首付款監管額核定和首付款解除監管手續。在主城區以外的區縣有開發項目的，到項目所在地首付款監管部門辦理預售項目建檔、首付款監管額核定、首付款解除監管和銷檔手續。首付款監管部門應對其首付款使用情況進行不定期檢查。

第十五條  開發企業申請調整首付款監管額時，應當在首付款監管平台報送申請，並打印申請表簽字蓋章後，持申請表及各使用節點要求的相關資料到監管部門辦理。

（一）預售項目通過高層主體結構驗收或超高層主體完成三分之二辦理調整首付款監管比例和金額時，需要提供以下資料：

1.預售資金監管額調整申請表；

2.監管銀行出具的《房地產開發項目預售資金到賬情況確認書》；

3.主體《分部工程質量驗收記錄》；

4.超高層項目主體達到三分之二的照片遠景、近景各一張（需標明總樓層數和已達到的樓層數，並加蓋開發企業、施工單位和監理單位公章）。

（二）預售項目取得《竣工驗收備案證》辦理調整首付款監管比例和金額時，需要提供以下資料：

1.預售資金監管額調整申請表；

2.監管銀行出具的《房地產開發項目預售資金到賬情況確認書》；

3.《竣工驗收備案證》。

（三）預售項目取得《不動產權登記證》辦理首付款監管解除手續時，需要提供以下資料：

1. 預售資金解除監管申請表；

2. 監管銀行出具的《房地產開發項目預售資金到賬情況確認書》；

3. 《不動產權登記證》。

符合條件的，首付款監管部門在5個工作日內出具《預售資金監管額調整通知書》或《預售資金解除監管通知書》一式3份，由監管部門、開發企業、監管銀行各保留1份。監管銀行根據通知書對監管子賬戶內的監管資金進行調整。不符合條件的，首付款監管部門不得出具相關的通知書，監管銀行不得調整監管子賬戶內的監管資金。

第十六條  開發企業預售商品房後出現資金困難，確需申請提前使用監管資金的，應當同時符合以下條件：

（一）因拖欠工程款造成項目停工，已引發或即將引發影響社會穩定的群體性事件；

（二）在預售資金監管子賬戶內的監管資金餘額超過預售總額的3%；

（三）開發企業擁有無債權債務糾紛的等值固定資產為提前使用監管資金提供擔保。

開發企業申請提前使用監管資金，在一個自然年度內不得超過2次，且賬戶餘額不得少於預售總額的3%。凡辦理過提前使用監管資金的項目，其後續樓棟辦理首付款監管額核定手續時，監管部門按照預售總額的35%核定監管金額。

第十七條  開發企業申請辦理監管資金提前使用手續的，應向項目所在地監管部門提交經施工單位和當地信訪維穩部門簽章同意的書麵申請，說明提前使用的原因、資金分配方案、收款單位及金額、賬號等，項目所在地監管部門審核後，對符合提前使用條件的市管項目，由項目所在地監管部門向市城建開發辦出具同意提前使用監管資金的正式公函，市城建開發辦按照公函上載明的收款單位、金額和賬號，向監管銀行出具劃款通知書，監管銀行根據監管部門出具的劃款通知，將監管資金直接劃撥給應收款單位。不屬於市管項目的，由項目所在地監管部門直接向監管銀行出具劃款通知書，由監管銀行將監管資金直接劃撥給應收款單位。

第四章 預售資金監督管理

第十八條 監管銀行應保證監管賬戶內資金的安全，監管銀行在收到監管部門對首付款的核定、調整、劃款、解除監管和銷檔等通知書時，應當仔細核對出具通知書的監管部門與預售項目建檔通知書上確定的監管部門是否一致，不一致的或開發企業未辦理預售項目建檔手續的，不得進行相應的賬戶操作，並及時向市城建開發辦報告。

第十九條 監管銀行應按照監管部門的要求報送首付款監管賬戶的資金出入賬信息，配合監管部門對監管賬戶出入賬情況進行監督檢查。

第二十條 監管部門應當加強與房屋交易和銀行業監督主管部門以及監管銀行之間的協作，建立首付款監管協調機製，實現預售項目銷售量、預售資金存入支出等信息的即時傳遞與數據交換。

第五章 法律責任

第二十一條 開發企業存在下列行為之一的，由城鄉建設行政主管部門責令限期整改，並將其違法違規行為予以公示，同時記入企業信用信息係統。逾期不整改的，按照相關法律法規的規定給予處罰，並限製其在本市所有開發項目的手續辦理。

（一）未按本細則規定到監管部門辦理首付款使用監管手續的；

（二）未按本細則規定使用首付款的；

（三）提供虛假資料逃避首付款監管的。

第二十二條 施工單位和監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規使用預售資金的，由市城鄉建設主管部門依法對相關責任單位和責任人員予以處罰，並將其違規行為記入企業和個人信用信息係統。給預購人造成損失的，由過錯方與預售人承擔連帶責任。

第二十三條 監管銀行擅自劃撥或超額劃撥監管資金的，除承擔相應的法律責任外，監管部門可取消其從事商品房預售資金監管業務的資格。

第二十四條 監管部門工作人員在首付款使用監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法依規給予處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第六章  附 則

第二十五條  本細則在數據表述時所稱的“以上”是指包含了本數據；“以下”則不包含本數據。

第二十六條  本細則由重慶市城鄉建設委員會負責解釋。

第二十七條  本細則自印發之日起實施，原《重慶市城鄉建設委員會關於印發<重慶市商品房預售資金首付款支付使用實施細則（試行）>的通知》（渝建發﹝2014﹞12號）同時廢止。